Calculateur «Louer ou acheter ?»

Le calculateur «Louer ou acheter ?» répond à l'éternelle question : qu'est-ce qui coûte moins cher — louer ou contracter un prêt immobilier. Saisissez le prix du logement, les paramètres du prêt et le loyer actuel — le calculateur compare deux stratégies en argent : le capital de l'acheteur (valeur du logement moins le capital restant dû) et les économies du locataire (l'apport et la différence mensuelle entre la mensualité et le loyer, placés sur un dépôt). Le résultat : un verdict avec le montant de l'avantage et un graphique montrant à partir de quand l'achat dépasse la location. Tous les calculs se font sur votre appareil.

Comment utiliser le calculateur

Remplissez quatre groupes de nombres. Achat : prix du logement, apport en pourcentage, taux du prêt et durée. Location : loyer mensuel du logement que vous loueriez et hausse prévue du loyer. Prévisions : hausse annuelle du prix du logement et taux du dépôt sur lequel le locataire épargnera. Horizon : sur combien d'années nous comparons. Le résultat apparaît instantanément : verdict avec l'avantage en argent, le capital de chaque partie et un graphique année par année.

Comment fonctionne la comparaison

Chez l'acheteur, le capital s'accumule dans le logement : sa valeur progresse du pourcentage indiqué chaque année, tandis que la dette diminue selon le tableau d'amortissement à annuités constantes. Capital = valeur du logement − capital restant dû. Le locataire a deux sources : l'apport, qui n'a pas été dépensé et repose sur le dépôt, et la différence mensuelle entre la mensualité et le loyer — elle aussi placée et capitalisée. Pendant ce temps, le loyer augmente chaque année du pourcentage indiqué. À l'horizon, nous comparons les deux capitaux finaux.

Quand l'achat gagne et quand la location gagne

L'achat gagne généralement sur un long horizon : la dette tend vers zéro et l'immobilier s'est historiquement revalorisé. La location gagne quand le taux du prêt est élevé (la mensualité dépasse largement le loyer et l'écart fructifie bien sur le dépôt), quand le logement est cher par rapport au loyer, ou sur un horizon court — les premières années, on ne paie presque que des intérêts. Passez le taux du dépôt de 2,5% à 5% et regardez la location rattraper l'achat.

De quoi dépend le résultat

Cinq leviers. Le rapport loyer-prix : avec un loyer de 1 500 € et un prix de 300 000 €, le loyer «rentabilise» le logement en environ 17 ans — sous cette norme, la location est plus attractive. Les taux : un prêt cher pénalise l'acheteur, un dépôt rémunéré profite au locataire. La revalorisation : +2% par an sur 20 ans fait une différence à six chiffres. La hausse du loyer : la révision rogne l'avantage du locataire. L'apport : plus il est élevé, plus la dette et la mensualité sont faibles.

Limites du modèle

Le calcul est simplifié et ne tient pas compte : des taxes et frais d'achat, des coûts de travaux et d'entretien (habituellement 1–2% de la valeur par an), de la taxe foncière, des commissions, des déménagements du locataire et des différences d'assurance. Le modèle suppose aussi des taux et des hausses constants — en réalité, ils fluctuent. Le calculateur donne un repère pour comparer des stratégies, pas une prévision financière exacte.

Le calcul est donné à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement individualisé.

Questions fréquentes

Comment calculer si louer ou emprunter coûte moins cher ?
Comparez deux capitaux à la même date. Acheteur : valeur du logement dans N ans moins le capital restant dû du prêt. Locataire : l'apport et la différence mensuelle entre la mensualité et le loyer, accumulés sur un dépôt avec intérêts. La stratégie dont le capital est le plus élevé gagne. Le calculateur le fait automatiquement.
Quand un prêt immobilier vaut-il mieux que la location ?
Sur un long horizon (10 ans et plus), à taux bas, avec un apport élevé et une revalorisation modérée. Le point de bascule typique se situe entre la 5e et la 10e année : avant, l'acheteur ne paie presque que des intérêts ; après, il rembourse le capital et son patrimoine croît plus vite que les économies du locataire. Vérifiez-le sur le graphique avec vos chiffres.
Quand la location vaut-elle mieux qu'un prêt immobilier ?
Quand le taux d'intérêt est élevé (l'écart mensualité-moins-loyer se capitalise vite sur le dépôt), que le prix du logement est gonflé par rapport au loyer, que l'horizon est court (en 5 ans, on ne paie presque que des intérêts) ou que vous avez besoin de mobilité : revendre avant 3–5 ans est presque toujours déficitaire après frais.
Que prend en compte le calculateur ?
La revalorisation du logement, l'amortissement du prêt selon le tableau d'annuités constantes, la hausse annuelle du loyer et la capitalisation de l'apport et de l'écart entre mensualité et loyer sur un dépôt au taux indiqué. L'horizon de comparaison est défini par vous — de 1 à 30 ans.
Que ne prend PAS en compte le calculateur ?
Les taxes et frais d'achat (de 1 à 10% du prix selon les pays), les coûts annuels du propriétaire : taxe foncière, charges, entretien (habituellement 1–2% de la valeur par an), assurances, commissions d'agence et les variations des taux. Comptez-les séparément : ils réduisent l'avantage de l'achat de 10–20%.
Quelle revalorisation faut-il retenir ?
Conservatrice — le niveau de l'inflation de long terme : 2–4% par an. Certaines périodes ont vu les marchés monter plus vite (et baisser), mais pour comparer des stratégies, un scénario stable est plus honnête. En supposant 8–10% de hausse, l'achat «gagne» presque toujours — mais c'est alors une prévision, pas un calcul.

Updated: Oct 25, 2026

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