Kalkulator «Najem czy kupno mieszkania?»

Kalkulator «Najem czy kupno?» odpowiada na wieczne pytanie: co się bardziej opłaca — wynajmować mieszkanie czy wziąć kredyt hipoteczny. Wpisz cenę mieszkania, parametry kredytu i aktualny czynsz — kalkulator porówna dwie strategie w pieniądzach: kapitał kupującego (wartość mieszkania minus pozostałe zadłużenie) i oszczędności najemcy (wpłata własna oraz miesięczna różnica między ratą a czynszem, odkładane na lokatę). Wynik to werdykt z kwotą przewagi i wykres pokazujący, kiedy kupno zaczyna wygrywać z najmem. Wszystkie obliczenia wykonuje się na Twoim urządzeniu.

Jak korzystać z kalkulatora

Wypełnij cztery grupy liczb. Kupno: cena mieszkania, wpłata własna w procentach, oprocentowanie kredytu i okres. Najem: miesięczny czynsz mieszkania, które byś wynajmował, i oczekiwany wzrost czynszów. Prognozy: roczny wzrost wartości nieruchomości i oprocentowanie lokaty, na którą będzie odkładał najemca. Horyzont: na ile lat w przód porównujemy. Wynik pojawia się natychmiast: werdykt z przewagą w pieniądzach, kapitał każdej strony i wykres rok po roku.

Jak działa porównanie

U kupującego kapitał gromadzi się w mieszkaniu: jego wartość rośnie co roku o podany procent, a dług spada według harmonogramu annuitetowego. Kapitał = wartość mieszkania − pozostałe zadłużenie. Najemca ma dwa źródła: wpłata własna, która nie została wydana i leży na lokacie, oraz miesięczna różnica między ratą a czynszem — też trafia na lokatę i się kapitalizuje. Przy tym sam czynsz rośnie co roku o podany procent. Po horyzoncie porównujemy dwa końcowe kapitały.

Kiedy wygrywa kupno, a kiedy najem

Kupno zwykle wygrywa na długim horyzoncie: dług dąży do zera, a nieruchomości historycznie zyskiwały na wartości. Najem wygrywa, gdy oprocentowanie kredytu jest wysokie (rata znacznie przewyższa czynsz i różnica nieźle się kapitalizuje na lokacie), gdy nieruchomość jest droga w stosunku do czynszu, albo na krótkim horyzoncie — przez pierwsze lata kupujący płaci głównie odsetki. Przełącz oprocentowanie lokaty z 5% na 8% i zobacz, jak najem dogania kupno.

Od czego zależy wynik

Od pięciu dźwigni. Stosunek czynszu do ceny: przy czynszu 4 500 zł i cenie 900 000 zł czynsz „zwraca” mieszkanie w około 17 lat — poniżej tej normy najem jest atrakcyjniejszy. Stopy procentowe: drogi kredyt uderza w kupującego, wysoka lokata pomaga najemcy. Wzrost wartości: +2% rocznie przez 20 lat daje różnicę sześciocyfrową. Wzrost czynszów: indeksacja zmniejsza przewagę najemcy. Wpłata własna: im większa, tym mniejszy dług i rata.

Ograniczenia modelu

Obliczenie jest uproszczone i nie uwzględnia: podatków i opłat przy zakupie, kosztów remontu i utrzymania mieszkania (zwykle 1–2% wartości rocznie), podatku od nieruchomości, prowizji, kosztów przeprowadzek najemcy i różnic w ubezpieczeniach. Model zakłada też stałe stopy i stały wzrost — w rzeczywistości pływają. Kalkulator daje punkt odniesienia do porównywania strategii, a nie dokładną prognozę finansową.

Obliczenie ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej rekomendacji inwestycyjnej.