Mieten-oder-Kaufen-Rechner

Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner beantwortet die ewige Frage: Was ist günstiger — mieten oder eine Hypothek aufnehmen. Gib Wohnungspreis, Hypothekenparameter und die aktuelle Miete ein — der Rechner vergleicht zwei Strategien in Geld: das Eigenkapital des Käufers (Wohnungswert minus Restschuld) und die Ersparnisse des Mieters (Anzahlung plus monatliche Differenz zwischen Rate und Miete, die auf einem Sparkonto angelegt wird). Ergebnis: ein Urteil mit dem Vorsprung in Geld und ein Diagramm, das zeigt, ab wann Kaufen Mieten überholt. Alle Berechnungen laufen auf deinem Gerät.

So verwendest du den Rechner

Fülle vier Zahlengruppen aus. Kaufen: Wohnungspreis, Anzahlung in Prozent, Hypothekenzins und Laufzeit. Mieten: Monatsmiete der Wohnung, die du sonst mieten würdest, und erwartete Mietsteigerung. Prognosen: Wertsteigerung der Immobilie pro Jahr und der Anlagezins, mit dem der Mieter spart. Horizont: wie viele Jahre wir vergleichen. Das Ergebnis erscheint sofort: Urteil mit dem Vorsprung, das Kapital beider Seiten und ein Diagramm Jahr für Jahr.

Wie der Vergleich funktioniert

Beim Käufer sammelt sich Kapital in der Wohnung an: Ihr Wert steigt jährlich um den angegebenen Prozentsatz, während die Schuld nach dem Annuitätenplan sinkt. Eigenkapital = Wohnungswert − Restschuld. Der Mieter hat zwei Quellen: die Anzahlung, die nicht ausgegeben wurde und auf dem Konto liegt, und die monatliche Differenz zwischen Hypothekenrate und Miete — sie wird ebenfalls angelegt und verzinst sich. Gleichzeitig steigt die Miete jedes Jahr um den angegebenen Prozentsatz. Am Horizont vergleichen wir die beiden Endbeträge.

Wann Kaufen und wann Mieten vorne liegt

Kaufen gewinnt meist auf langem Horizont: Die Schuld geht gegen null, und Immobilien sind historisch im Wert gestiegen. Mieten gewinnt, wenn der Hypothekenzins hoch ist (die Rate liegt weit über der Miete, und die Differenz verzinst sich gut), wenn Wohnen im Verhältnis zur Miete teuer ist oder der Horizont kurz ist — in den ersten Jahren zahlt der Käufer fast nur Zinsen. Stell den Anlagezins von 3% auf 6% — und sieh, wie Mieten Kaufen einholt.

Wovon das Ergebnis abhängt

Von fünf Hebeln. Miet-Preis-Verhältnis: Bei einer Miete von 1.750 € und einem Preis von 350.000 € «verdient» die Miete die Wohnung in etwa 17 Jahren zurück — darunter ist Mieten attraktiver. Zinsen: Ein hoher Hypothekenzins belastet den Käufer, ein hoher Anlagezins hilft dem Mieter. Wertsteigerung: +2% Steigerung über 20 Jahre machen einen sechsstelligen Unterschied. Mietsteigerung: Indexierung schmälert den Vorteil des Mieters. Anzahlung: Je größer, desto kleiner Schuld und Rate.

Grenzen des Modells

Die Rechnung ist vereinfacht und berücksichtigt nicht: Steuern und Gebühren beim Kauf, Kosten für Renovierung und Unterhalt (üblich 1–2% des Wohnungswerts pro Jahr), Grundsteuer, Provisionen, Umzugskosten des Mieters und Unterschiede bei Versicherungen. Das Modell geht außerdem von gleichbleibenden Zinsen und Steigerungen aus — real schwanken sie. Der Rechner liefert einen Orientierungswert zum Vergleichen von Strategien, keine exakte Finanzprognose.

Die Berechnung dient nur der Information und ist keine individuelle Anlageempfehlung.

Häufige Fragen

Wie rechne ich aus, ob Mieten oder Hypothek günstiger ist?

Vergleiche zwei Beträge auf denselben Stichtag. Käufer: Wohnungswert in N Jahren minus Restschuld der Hypothek. Mieter: Anzahlung und monatliche Differenz zwischen Rate und Miete, auf dem Konto mit Zinsen angesammelt. Wessen Kapital größer ist, gewinnt. Der Rechner macht das automatisch.

Wann ist eine Hypothek besser als Mieten?

Auf langem Horizont (10+ Jahre), bei niedrigem Zins, hoher Anzahlung und mäßiger Wertsteigerung. Der typische Wendepunkt liegt bei Jahr 5–10: Vorher zahlt der Käufer fast nur Zinsen, danach tilgt er das Darlehen, und das Eigenkapital wächst schneller als die Ersparnisse des Mieters. Prüfe es im Diagramm mit deinen Zahlen.

Wann ist Mieten besser als eine Hypothek?

Wenn der Hypothekenzins hoch ist (die Differenz Rate-minus-Miete verzinst sich schnell), der Wohnungspreis im Verhältnis zur Miete überhöht ist, der Horizont kurz ist (innerhalb von 5 Jahren zahlst du fast nur Zinsen) oder du flexibel bleiben musst: Ein Verkauf vor Jahr 3–5 ist nach Kosten fast immer ein Verlust.

Was berücksichtigt der Rechner?

Wertsteigerung der Wohnung, Tilgung nach Annuitätenplan, jährliche Mietsteigerung und die Verzinsung von Anzahlung und Rate-minus-Miete-Differenz auf dem Konto zu deinem Zinssatz. Den Vergleichshorizont legst du fest — 1 bis 30 Jahre.

Was berücksichtigt der Rechner NICHT?

Steuern und Gebühren beim Kauf (je nach Land 1 bis 10% des Preises), laufende Kosten des Eigentümers: Grundsteuer, Instandhaltung, Reparaturen (üblich 1–2% des Werts pro Jahr), Versicherungen, Maklerprovisionen und Zinsschwankungen. Rechne sie separat: Sie mindern den Kaufvorteil meist um 10–20%.

Welche Wertsteigerung soll ich ansetzen?

Konservativ — das Niveau der langfristigen Inflation: 2–4% pro Jahr. In manchen Phasen sind Märkte schneller gestiegen (und gefallen), aber für den Strategievergleich ist ein gleichmäßiges Szenario ehrlicher. Bei 8–10% angenommener Steigerung «gewinnt» Kaufen fast immer — das ist dann aber Prognose, nicht Rechnung.

Updated: Oct 25, 2026