Kalkulator «Sewa atau beli rumah?»

Kalkulator «Sewa atau beli» menjawab pertanyaan abadi: mana yang lebih menguntungkan — menyewa rumah atau mengambil KPR. Masukkan harga properti, parameter KPR, dan sewa saat ini — kalkulator membandingkan dua strategi dalam uang: ekuitas pembeli (nilai properti dikurangi sisa utang) dan tabungan penyewa (uang muka plus selisih bulanan antara angsuran dan sewa yang ditempatkan di deposito). Hasilnya adalah putusan dengan jumlah keuntungan dan grafik yang menunjukkan kapan membeli mulai mengalahkan menyewa. Semua perhitungan terjadi di perangkat Anda.

Cara menggunakan kalkulator

Isi empat kelompok angka. Membeli: harga properti, uang muka dalam persen, suku bunga KPR, dan tenor. Menyewa: sewa bulanan rumah yang akan Anda sewa dan kenaikan sewa yang diharapkan. Proyeksi: kenaikan harga properti per tahun dan bunga deposito tempat penyewa menabung. Horizon: berapa tahun ke depan kita membandingkan. Hasilnya langsung muncul: putusan dengan keuntungan dalam uang, ekuitas masing-masing pihak, dan grafik tahun demi tahun.

Bagaimana perbandingan bekerja

Pada pembeli, ekuitas terakumulasi di properti: nilainya naik sesuai persentase yang ditentukan setiap tahun, sementara utang berkurang sesuai jadwal anuitas. Ekuitas = nilai properti − sisa utang. Penyewa punya dua sumber: uang muka yang tidak terpakai dan tersimpan di deposito, serta selisih bulanan antara angsuran dan sewa — itu juga masuk deposito dan berbunga majemuk. Sementara itu sewa naik setiap tahun sesuai persentase yang ditentukan. Pada horizon kita membandingkan dua ekuitas akhir.

Kapan membeli menang dan kapan menyewa menang

Membeli biasanya menang pada horizon panjang: utang mendekati nol dan properti secara historis naik nilainya. Menyewa menang ketika suku bunga KPR tinggi (angsuran jauh melebihi sewa dan selisihnya berbunga baik di deposito), ketika properti mahal relatif terhadap sewa, atau pada horizon pendek — di tahun-tahun awal pembeli membayar hampir hanya bunga. Ubah bunga deposito dari 5% ke 8% dan lihat menyewa mengejar membeli.

Apa yang memengaruhi hasil

Lima tuas. Rasio sewa terhadap harga: dengan sewa 6.000.000 Rp dan harga 1.200.000.000 Rp, sewa «mengembalikan» properti dalam sekitar 17 tahun — di bawah norma itu, menyewa lebih menarik. Suku bunga: KPR mahal menghantam pembeli, deposito tinggi menguntungkan penyewa. Kenaikan nilai: +2% per tahun selama 20 tahun menghasilkan selisih enam digit. Kenaikan sewa: indeksasi mengurangi keunggulan penyewa. Uang muka: makin besar, makin kecil utang dan angsuran.

Keterbatasan model

Perhitungannya disederhanakan dan tidak memperhitungkan: pajak dan biaya transaksi, biaya renovasi dan pemeliharaan (biasanya 1–2% dari nilai per tahun), pajak properti, komisi, biaya pindah penyewa, dan perbedaan asuransi. Model juga mengasumsikan suku bunga dan kenaikan yang stabil — kenyataannya berfluktuasi. Kalkulator memberikan titik acuan untuk membandingkan strategi, bukan proyeksi keuangan yang pasti.

Perhitungan ini bersifat informasi dan bukan rekomendasi investasi individu.