Kalkulator «Najam ili kupnja nekretnine»

Kalkulator «Najam ili kupnja» odgovara na vječno pitanje: što se više isplati — unajmiti stan ili uzeti kredit. Unesite cijenu nekretnine, parametre kredita i trenutni najam — kalkulator uspoređuje dvije strategije u novcu: kapital kupca (vrijednost nekretnine minus preostali dug) i ušteđevinu najmoprimca (predujam i mjesečna razlika između rate i najma, uloženi na depozit). Rezultat je presuda s iznosom prednosti i grafikon koji pokazuje kada kupnja počinje prestizati najam. Svi izračuni vrše se na vašem uređaju.

Kako koristiti kalkulator

Ispunite četiri grupe brojeva. Kupnja: cijena nekretnine, predujam u postocima, kamatna stopa i rok kredita. Najam: mjesečni najam stana koji biste unajmili i očekivani rast najma. Prognoze: godišnji rast vrijednosti nekretnine i kamata na depozit na koji najmoprimac štedi. Horizont: koliko godina unaprijed uspoređujemo. Rezultat se pojavljuje odmah: presuda s prednošću u novcu, kapital svake strane i grafikon iz godine u godinu.

Kako funkcionira usporedba

Kod kupca se kapital gomila u nekretnini: njezina vrijednost raste navedenim postotkom svake godine, a dug se smanjuje po anuitetnom planu. Kapital = vrijednost nekretnine − preostali dug. Najmoprimac ima dva izvora: predujam, koji nije potrošen i leži na depozitu, i mjesečnu razliku između rate i najma — ona također ide na depozit i kapitalizira se. Istovremeno najam svake godine raste navedenim postotkom. Na horizontu uspoređujemo dvije završne svote.

Kada pobjeđuje kupnja, a kada najam

Kupnja obično pobjeđuje na dugom horizontu: dug teži nuli, a nekretnine su se povijesno skupljevale. Najam pobjeđuje kada je kamatna stopa visoka (rata daleko premašuje najam i razlika se dobro kapitalizira), kada je nekretnina skupa u odnosu na najam ili na kratkom horizontu — prvih godina kupac plaća gotovo isključivo kamate. Promijenite kamatu na depozitu s 3% na 5% i pogledajte kako najam sustiže kupnju.

Od čega ovisi rezultat

Od pet poluga. Omjer najma i cijene: uz najam od 900 € i cijenu 180.000 €, najam «otplaćuje» nekretninu za otprilike 17 godina — ispod te norme najam je privlačniji. Kamate: skup kredit pogađa kupca, visok depozit pomaže najmoprimcu. Rast vrijednosti: +2% godišnje tijekom 20 godina čini razliku od šest znamenki. Rast najma: indeksacija umanjuje prednost najmoprimca. Predujam: što je veći, to su manji dug i rata.

Ograničenja modela

Izračun je pojednostavljen i ne uzima u obzir: poreze i troškove kupnje, troškove adaptacije i održavanja (obično 1–2% vrijednosti godišnje), porez na nekretninu, provizije, troškove selidbe najmoprimca i razlike u osiguranju. Model također pretpostavlja ravne kamate i ravan rast — u stvarnosti fluktuiraju. Kalkulator daje referentnu točku za usporedbu strategija, a ne preciznu financijsku prognozu.

Izračun je informativne prirode i nije individualna investicijska preporuka.

Frequently asked questions

Kako izračunati što se više isplati — najam ili kredit?
Usporedite dva kapitala na isti datum. Kupac: vrijednost nekretnine nakon N godina minus preostali dug po kreditu. Najmoprimac: predujam i mjesečna razlika između rate i najma, nakupile na depozitu s kamatama. Pobjeđuje veći kapital. Kalkulator to radi automatski.
Kada je kredit isplativiji od najma?
Na dugom horizontu (10+ godina), uz nisku kamatu, velik predujam i umjeren rast vrijednosti. Tipična točka prijeloma je između 5. i 10. godine: prije nje kupac plaća uglavnom kamate, nakon nje otplaćuje glavnicu i kapital raste brže od ušteđevine najmoprimca. Provjerite na grafikonu za svoje brojke.
Kada je najam isplativiji od kredita?
Kada je kamatna stopa visoka (razlika rata-minus-najam brzo se kapitalizira), cijena nekretnine je precijenjena u odnosu na najam, horizont je kratak (unutar 5 godina plaća se gotovo samo kamata) ili treba fleksibilnost: prodaja prije 3–5 godina gotovo je uvijek gubitak nakon troškova.
Što kalkulator uzima u obzir?
Rast vrijednosti nekretnine, otplatu duga po anuitetnom planu, godišnji rast najma te kapitalizaciju predujama i razlike između rate i najma na depozitu po zadanoj kamati. Horizont usporedbe određujete vi — od 1 do 30 godina.
Što kalkulator NE uzima u obzir?
Poreze i troškove kupnje (od 1 do 10% vrijednosti ovisno o zemlji), godišnje troškove vlasnika: porez na nekretninu, održavanje, popravke (obično 1–2% vrijednosti godišnje), osiguranja, provizije agencije i promjene kamata. Razmotrite ih zasebno: obično smanjuju prednost kupnje za 10–20%.
Kakav rast vrijednosti uzeti?
Konzurezativno — razinu dugoročne inflacije: 2–4% godišnje. U pojedinim razdobljima tržišta rasla su brže (i padala), ali za usporedbu strategija pošteniji je stalan scenarij. Ako uzmete 8–10% rasta, kupnja gotovo uvijek «pobjeđuje» — ali to je tada prognoza, ne izračun.

Updated: Oct 25, 2026

Related calculators

Kalkulator štednje
Izračunajte dobit od bankovnog depozita: kamata s mjesečnom ili dnevnom kapitalizacijom, završno stanje, učinkovita stopa i raspored mjesec po mjesec.
Kalkulator složenih kamata
Pogledajte kako raste vaš novac: početni iznos, mjesečna uplata, rok i prinos. Graf po godinama dijeli rezultat na uloženo i zarađenu kamatu.
Kalkulator mirovine
Izračunajte mirovinski kapital od mjesečnih uplata uz očekivanu isplatu te mjesečni iznos koji možete podići nakon mirovine. Složeni kamata, graf po godinama — besplatno.
Kalkulator prinosa od najma
Izračunajte isplativost iznajmljenog stana: bruto i neto godišnji prinos, rok povrata i usporedba s depozitom po kamati vaše zemlje. Besplatno.
Kalkulator: prijevremeni otkup ili depozit
Usporedite prijevremeni otkup kredita s depozitom: ušteđene kamate naspram prinosa depozita. Kalkulator pokazuje koja strategija pobjeđuje na vaš preostali rok.