Kalkulator prinosa od najma

Kalkulator prinosa od najma odgovara na glavno pitanje iznajmljivača i investitora: koliko stvarno donosi iznajmljeni stan i što se više isplati — iznajmljivati ga ili uložiti isti novac na depozit. Unesite cijenu nekretnine, mjesečni najam, troškove i kamatu na depozit — kalkulator pokazuje koliko najam i depozit donose godišnje, bruto i neto prinos i rok povrata. Svi izračuni vrše se na vašem uređaju.

Kako koristiti kalkulator

Unesite četiri broja: cijenu nekretnine, mjesečni najam, mjesečne troškove — režije, porez na nekretninu, održavanje, rezerva za praznoću i popravke — i kamatu na depozit koju vam banke trenutno nude. Rezultat: dva iznosa u novcu — koliko najam donosi godišnje neto i koliko depozit donosi godišnje —, presuda što je isplativije i za koliko, te bruto i neto prinos i rok povrata. Grafikon ispod pokazuje kako se dohodak nakuplja iz godine u godinu i kada stan «vrati sam sebe».

Bruto i neto prinos

Bruto prinos je godišnji najam podijeljen cijenom stana, bez odbitka troškova. Pokazuje gornju granicu: u stvarnosti dio najma ide na režije, poreze, održavanje i prazne mjesece. Neto prinos uzima sve to u obzir i pokazuje što vam stvarno ostaje. Primjer: stan od 180.000 €, najam 900 € mjesečno, troškovi 150 € — bruto prinos 6% godišnje, neto 5%, povrat za otprilike 20 godina.

Najam ili depozit

Klasična usporedba: nekretnine daju veći prinos od depozita, ali zahtijevaju ulaganje i pažnju; depozit je pasivan, ali njegov prinos pluta s referentnom kamatom središnje banke. Ravnoteža razlikuje se po zemljama: pri visokim kamatama (Turska, Argentina) depozit često prestiže najam, u zemljama s niskim kamatama (Europa, SAD) najam je obično isplativiji. Kalkulator pokazuje razliku u novcu godišnje — na primjer, pri prosječnoj kamati na depozit od 3% depozit donosi 5.400 € godišnje naspram 9.000 € neto najma, razlika 3.600 €. Unesite svoje brojeve i zemlju.

Odakle dolaze kamate na depozite

Kamate za usporedbu preuzete su iz otvorenih podataka Svjetske banke prema pokazatelju deposit interest rate — prosječnih godišnjih kamata na bankovne depozite. Podaci su službeni, ali zaostaju 1–2 godine: u razdobljima brzih promjena referentne kamate provjerite aktualne ponude banaka u svojoj zemlji. Za neke zemlje bez statistike koriste se procjene.

Rast najma: zašto ga navesti

Najam gotovo nikada ne stoji mirno: kroz godine raste zajedno s cijenama i plaćama — u ugovorima se to zove indeksacija, obično 5–7% godišnje. Uzmete li je u obzir, slika povrata znatno se mijenja: uz rast najma od 7% godišnje stan se vraća nekoliko godina ranije nego uz «zamrznuli» najam. Polje «Rast najma» primjenjuje složeni rast: svake godine najam raste za navedeni postotak već povećanog iznosa — kao kamata na kamatu kod depozita. Ako planirate najam ostaviti istim, unesite 0.

Što kalkulator ne uzima u obzir

Izračun je pojednostavljen: ne uzima u obzir rast ili pad same cijene nekretnine, porez na dohodak od najma (u raznim zemljama od 0% do preko 20%), troškove početne adaptacije i namještaja, provizije agencije pri kupnji i traženju najmoprimca, te trošenje. Stvarni prinos ovisi o gradu, kvartu i kvaliteti upravljanja — kalkulator daje osnovnu procjenu za usporedbu opcija.

Izračun je informativne prirode i nije individualna investicijska preporuka.

Frequently asked questions

Kako izračunati prinos od najma stana?
Godišnji najam = mjesečni najam × 12. Bruto prinos = godišnji najam ÷ cijena stana × 100%. Neto prinos = (godišnji najam − godišnji troškovi) ÷ cijena × 100%. Na primjer, stan od 180.000 € s najmom 900 € mjesečno i troškovima 150 €: bruto prinos 6%, neto 5%. Kalkulator izračuna odmah.
Kakav prinos od najma smatra se dobrim?
Svjetske orijentacije: 3–5% godišnje u Europi i SAD-u, 5–8% u zemljama u razvoju i velikim azijskim gradovima, 8–12% u zemljama s visokom inflacijom i rizikom. Iznad 10% signal je za pažljiviji pregled tržišta: visoki prinos može nadoknađivati rizike praznoće, neplaćanja ili pada cijena nekretnina. Uspoređujte s kamatama na depozite u istoj zemlji.
Što se više isplati: iznajmiti stan ili uložiti novac na depozit?
Ovisi o kamatama i brojkama. Pri visokim referentnim kamatama (Turska, Argentina) depozit često pobjeđuje: na primjer 15% na depozitu naspram 5–7% neto prinosa od najma. Pri niskim kamatama (Europa, 2–3%) najam je obično isplativiji, ali zahtijeva renoviranje i brigu o najmoprimcima. Kalkulator pokazuje razliku u novcu godišnje — unesite svoje brojke.
Koje troškove uzeti u obzir pri izračunu prinosa od najma?
Mjesečno: režije (ako nisu prebačene na najmoprimca), internet, održavanje zgrade. Godišnje: porez na nekretninu, porez na dohodak od najma (ovisno o zemlji 0–20%+), osiguranje. Rezerva za praznoću: 0,5–1 mjesec godišnje tijekom traženja najmoprimca. Rezerva za popravke i zamjenu uređaja: 5–10% godišnjeg najma. Kalkulator sve to skuplja u polje «troškovi».
Što je povrat nekretnine u godinama?
Vrijeme u kojem neto dohodak od najma vraća cijenu stana: cijena ÷ neto godišnji dohodak. Pri prinosu od 5% povrat je 20 godina, pri 7% — otprilike 14 godina. To je pojednostavljena mjera: ne uzima u obzir promjenu cijene same nekretnine i najma tijekom vremena, ali je praktična za usporedbu nekretnina.
Odakle dolaze kamate na depozite u kalkulatoru?
Iz otvorene statistike Svjetske banke prema pokazatelju deposit interest rate — prosječnih godišnjih kamata na bankovne depozite u svakoj zemlji. Podaci su službeni, ali zaostaju 1–2 godine; za zemlje bez statistike koriste se procjene. Za odluku provjerite aktualne ponude banaka u svojoj zemlji.

Updated: Oct 24, 2026

Related calculators

Kalkulator štednje
Izračunajte dobit od bankovnog depozita: kamata s mjesečnom ili dnevnom kapitalizacijom, završno stanje, učinkovita stopa i raspored mjesec po mjesec.
Kalkulator složenih kamata
Pogledajte kako raste vaš novac: početni iznos, mjesečna uplata, rok i prinos. Graf po godinama dijeli rezultat na uloženo i zarađenu kamatu.
Kalkulator mirovine
Izračunajte mirovinski kapital od mjesečnih uplata uz očekivanu isplatu te mjesečni iznos koji možete podići nakon mirovine. Složeni kamata, graf po godinama — besplatno.
Kalkulator: najam ili kupnja
Izračunajte što je jeftinije — najam ili kredit: kapital kupca naspram ušteđevine najmoprimca nakon 5, 10, 20 godina — uz rast cijena, najma i depozita.
Kalkulator: prijevremeni otkup ili depozit
Usporedite prijevremeni otkup kredita s depozitom: ušteđene kamate naspram prinosa depozita. Kalkulator pokazuje koja strategija pobjeđuje na vaš preostali rok.