Kalkulator imbal hasil sewa

Kalkulator imbal hasil sewa menjawab pertanyaan utama pemilik sewa dan investor: berapa penghasilan nyata apartemen yang disewakan, dan mana yang lebih menguntungkan — menyewakannya atau menempatkan uang yang sama di deposito. Masukkan harga properti, sewa bulanan, pengeluaran, dan suku bunga deposito — kalkulator menunjukkan berapa penghasilan sewa dan deposito per tahun, imbal hasil kotor dan bersih, serta masa pengembalian. Semua perhitungan terjadi di perangkat Anda.

Cara menggunakan kalkulator

Masukkan empat angka: harga properti, sewa bulanan, pengeluaran bulanan — utilitas, pajak properti, perawatan, cadangan untuk kosong dan perbaikan — dan suku bunga deposito yang saat ini ditawarkan bank di negara Anda. Hasilnya: dua jumlah uang — berapa penghasilan bersih sewa per tahun dan berapa penghasilan deposito per tahun —, putusan mana yang lebih menguntungkan dan berapa selisihnya, serta imbal hasil kotor dan bersih dan masa pengembalian. Grafik di bawah menunjukkan bagaimana penghasilan terakumulasi dari tahun ke tahun dan kapan apartemen «mengembalikan dirinya sendiri».

Imbal hasil kotor dan bersih

Imbal hasil kotor adalah sewa tahunan dibagi harga apartemen, tanpa memotong pengeluaran. Ia menunjukkan batas atas: pada kenyataannya sebagian sewa habis untuk utilitas, pajak, perawatan, dan bulan-bulan kosong. Imbal hasil bersih memperhitungkan semua itu dan menunjukkan apa yang benar-benar tersisa untuk Anda. Contoh: apartemen seharga 1.200.000.000 Rp, sewa 6.000.000 Rp per bulan, pengeluaran 900.000 Rp — imbal hasil kotor 6% per tahun, bersih 5%, pengembalian sekitar 20 tahun.

Sewa atau deposito

Perbandingan klasik: properti menghasilkan lebih banyak dari deposito tetapi menuntut investasi dan perhatian; deposito pasif, tetapi imbal hasilnya bergerak mengikuti suku bunga acuan bank sentral. Keseimbangannya berbeda di setiap negara: pada suku bunga tinggi (Turki, Argentina) deposito sering mengungguli sewa, di negara berbunga rendah (Eropa, AS) sewa biasanya lebih menguntungkan. Kalkulator menunjukkan selisih dalam uang per tahun — misalnya, dengan suku bunga deposito rata-rata 5.4%, deposito menghasilkan 64.800.000 Rp per tahun dibanding 61.200.000 Rp sewa bersih, selisih 3.600.000 Rp. Masukkan angka dan negara Anda.

Dari mana suku bunga deposito

Suku bunga untuk perbandingan diambil dari data terbuka Bank Dunia untuk indikator deposit interest rate — suku bunga tahunan rata-rata deposito bank. Datanya resmi tetapi terlambat 1–2 tahun: pada masa perubahan cepat suku bunga acuan, periksa penawaran terkini bank di negara Anda. Untuk beberapa negara tanpa statistik, digunakan nilai perkiraan.

Kenaikan sewa: mengapa perlu diisi

Sewa hampir tidak pernah diam: seiring tahun ia naik bersama harga dan gaji — dalam kontrak disebut indeksasi, biasanya 5–7% per tahun. Jika diperhitungkan, gambaran pengembalian berubah cukup besar: dengan kenaikan sewa 7% per tahun, apartemen mengembalikan dirinya beberapa tahun lebih awal dibanding sewa yang «dibekukan». Kolom «Kenaikan sewa» menerapkan pertumbuhan majemuk: setiap tahun sewa naik sebesar persen yang ditentukan dari jumlah yang sudah naik — seperti bunga berbunga pada deposito. Jika berencana mempertahankan sewa, isi 0.

Apa yang tidak diperhitungkan kalkulator

Perhitungannya disederhanakan: tidak memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga properti itu sendiri, pajak penghasilan atas sewa (0% hingga lebih dari 20% tergantung negara), biaya renovasi awal dan perabotan, komisi agensi saat membeli dan mencari penyewa, serta penyusutan. Imbal hasil nyata bergantung pada kota, lokasi, dan kualitas pengelolaan — kalkulator memberikan perkiraan dasar untuk membandingkan pilihan.

Perhitungan ini bersifat informasi dan bukan rekomendasi investasi individu.