Kalkulator rentowności najmu

Kalkulator rentowności najmu odpowiada na najważniejsze pytanie wynajmującego i inwestora: ile naprawdę zarabia mieszkanie oddane w najem i co się bardziej opłaca — wynajmować je czy wpłacić te same pieniądze na lokatę. Wpisz cenę nieruchomości, czynsz miesięczny, koszty i stopę lokaty — kalkulator pokaże, ile przyniesie najem i ile lokata w ciągu roku, rentowność brutto i netto oraz czas zwrotu kapitału. Wszystkie obliczenia wykonuje się na Twoim urządzeniu.

Jak korzystać z kalkulatora

Wpisz cztery liczby: cenę nieruchomości, miesięczny czynsz, miesięczne koszty — media, podatek od nieruchomości, utrzymanie, rezerwa na pustostan i remonty — i stopę lokaty, jaką obecnie oferują banki w Twoim kraju. Wynik: dwie kwoty pieniężne — ile najem przynosi rocznie netto i ile przynosi rocznie lokata — werdykt, co się bardziej opłaca i o ile, a także rentowność brutto i netto oraz czas zwrotu. Wykres poniżej pokazuje, jak z roku na rok kumuluje się dochód i kiedy mieszkanie „zwróci się”.

Rentowność brutto i netto

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania, bez odliczenia kosztów. Pokazuje górne ograniczenie: w praktyce część czynszu idzie na media, podatki, utrzymanie i puste miesiące. Rentowność netto uwzględnia wszystkie te koszty i pokazuje, ile realnie zostaje Tobie. Przykład: mieszkanie za 900 000 zł, czynsz 4 500 zł miesięcznie, koszty 600 zł — rentowność brutto 6% rocznie, netto 5%, zwrot kapitału w około 19 lat.

Najem czy lokata

Klasyczne porównanie: nieruchomości dają wyższą stopę zwrotu niż lokata, ale wymagają nakładów i uwagi; lokata jest pasywna, lecz jej oprocentowanie pływa razem ze stopą referencyjną banku centralnego. Balans różni się według kraju: przy wysokich stopach (Turcja, Argentyna) lokata często wygrywa z najmem, w krajach o niskich stopach (Europa, USA) najem zwykle jest lepszy. Kalkulator pokazuje różnicę w pieniądzach na rok — na przykład przy średniej stopie lokaty 5.5% lokata przyniesie 49 500 zł rocznie, a najem netto 46 800 zł; różnica to 2 700 zł. Wpisz własne liczby i kraj.

Skąd biorą się stopy lokat

Stopy użyte do porównania pochodzą z otwartych danych Banku Światowego według wskaźnika deposit interest rate — średnich rocznych oprocentowań bankowych depozytów. Dane są oficjalne, ale opóźnione o 1–2 lata: w okresach szybkich zmian stopy referencyjnej sprawdzaj aktualne oferty banków w swoim kraju. Dla niektórych krajów bez statystyk stosowane są wartości szacunkowe.

Wzrost czynszu: po co go podawać

Czynsz prawie nigdy nie stoi w miejscu: z latami rośnie razem z cenami i płacami — w umowach nazywa się to indeksacją, zwykle 5–7% rocznie. Jeśli ją uwzględnić, obraz zwrotu zmienia się wyraźnie: przy wzroście czynszu o 7% rocznie mieszkanie zwraca się kilka lat wcześniej niż przy „zamrożonym” czynszu. Pole „Wzrost czynszu” stosuje wzrost procentowy składany: co roku czynsz rośnie o wskazany procent od już podwyższonej kwoty — jak odsetki od odsetek na lokacie. Jeśli planujesz utrzymać czynsz, wpisz 0.

Czego kalkulator nie uwzględnia

Obliczenie jest uproszczone: nie uwzględnia wzrostu lub spadku ceny samej nieruchomości, podatku od dochodów z najmu (w różnych krajach od 0% do ponad 20%), kosztów remontu generalnego i umeblowania, prowizji agencji przy zakupie i szukaniu najemcy, ani zużycia. Rzeczywista stopa zwrotu zależy od miasta, dzielnicy i jakości zarządzania — kalkulator daje podstawową oszacowanie do porównywania opcji.

Obliczenie ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej rekomendacji inwestycyjnej.