Калкулатор на наемна доходност

Калкулаторът на наемна доходност отговаря на главния въпрос на домакина и инвеститора: колко реално печели апартамент, отдаден под наем, и какво е по-изгодно — да се отдава под наем или да се вложат същите пари в депозит. Въведете цената на имота, месечния наем, разходите и лихвата по депозита — калкулаторът показва колко носят наемът и депозитът за година, брутната и нетната доходност и срока на възвръщаемост. Всички изчисления се извършват на вашето устройство.

Как се използва калкулаторът

Въведете четири числа: цена на имота, месечен наем, месечни разходи — сметки, данък върху имота, поддръжка, резерв за празен имот и ремонти — и лихвата по депозита, която банките във вашата страна предлагат в момента. Резултатът: две суми в пари — колко носи наемът за година нето и колко носи депозитът за година —, присъда кое е по-изгодно и с колко, както и брутната и нетната доходност и срокът на възвръщаемост. Графиката по-долу показва как доходът се натрупва година след година и кога имотът «се изплаща».

Брутна и нетна доходност

Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената на имота, без приспадане на разходи. Тя показва горната граница: в реалността част от наема отива за сметки, данъци, поддръжка и празни месеци. Нетната доходност отчита всичко това и показва какво реално остава за вас. Пример: апартамент за 200 000 лв, наем 1 000 лв месечно, разходи 150 лв — брутна доходност 6% годишно, нетна 5%, възвръщаемост около 20 години.

Наем или депозит

Класическото сравнение: имотът носи повече от депозит, но изисква вложения и внимание; депозитът е пасивен, но доходността му плава заедно с основния лихвен процент на централната банка. Балансът е различен по страни: при високи лихви (Турция, Аржентина) депозитът често изпреварва наема, в страни с ниски лихви (Европа, САЩ) наемът обикновено е по-изгоден. Калкулаторът показва разликата в пари за година — например при средна лихва по депозита 0.2% депозитът носи 400 лв годишно срещу 10 200 лв нетен наем, разлика 9 800 лв. Въведете своите числа и страна.

Откъде идват лихвите по депозитите

Лихвите за сравнение са от отворените данни на Световната банка по показателя deposit interest rate — средни годишни лихви по банкови депозити. Данните са официални, но закъсняват с 1–2 години: в периоди на бързи промени на основния лихвен процент проверявайте актуалните оферти на банките във вашата страна. За страни без статистика се използват оценъчни стойности.

Растеж на наема: защо да го посочвате

Наемът почти никога не стои на място: с годините расте заедно с цените и заплатите — в договорите това се нарича индексация, обикновено 5–7% годишно. Ако я отчетете, картината на възвръщаемост се променя забележимо: при растеж на наема от 7% годишно имотът се изплаща няколко години по-рано, отколкото при «замразен» наем. Полето «Растеж на наема» прилага сложен растеж: всяка година наемът се увеличава с посочения процент от вече нарасналата сума — като лихва върху лихва при депозит. Ако планирате наемът да остане същият, въведете 0.

Какво не отчита калкулаторът

Изчислението е опростено: не отчита покачването или спада на цената на самия имот, данъка върху доходите от наем (в различните страни — от 0% до над 20%), разходите за първоначален ремонт и обзавеждане, комисионните на агенцията при покупка и намиране на наемател, амортизацията. Реалната доходност зависи от града, квартала и качеството на управление — калкулаторът дава базова оценка за сравняване на вариантите.

Изчислението е с информационна цел и не е индивидуална инвестиционна препоръка.