Calculadora de rentabilidad del alquiler

La calculadora de rentabilidad del alquiler responde a la gran pregunta del casero y del inversor: ¿cuánto gana de verdad un piso alquilado y qué es mejor — alquilarlo o meter el mismo dinero en un depósito? Introduce el precio de la propiedad, la mensualidad, los gastos y la tasa del depósito: la calculadora muestra cuánto aportan el alquiler y el depósito al año, la rentabilidad bruta y neta y el plazo de amortización. Todos los cálculos se hacen en tu dispositivo.

Cómo usar la calculadora

Introduce cuatro números: el precio de la propiedad, la mensualidad, los gastos mensuales — suministros, impuesto sobre la propiedad, mantenimiento, reserva para vacancia y reparaciones — y la tasa de depósito que ofrecen ahora los bancos de tu país. El resultado: dos cifras en dinero — cuánto aporta el alquiler al año neto y cuánto aporta el depósito al año —, un veredicto sobre qué es mejor y en cuánto, además de la rentabilidad bruta y neta y el plazo de amortización. El gráfico de abajo muestra cómo se acumula el ingreso año a año y cuándo el piso «se amortiza».

Rentabilidad bruta y neta

La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de la propiedad, sin descontar gastos. Marca el límite superior: en la realidad, parte del alquiler se va en suministros, impuestos, mantenimiento y meses vacíos. La rentabilidad neta los tiene en cuenta y muestra lo que realmente te queda. Ejemplo: un piso de 240.000 €, alquiler de 1.200 € al mes, gastos de 200 € — rentabilidad bruta 6% anual, neta 5%, amortización en unos 20 años.

Alquiler o depósito

La comparación clásica: la propiedad rinde más que un depósito pero exige inversión y atención; el depósito es pasivo, pero su rentabilidad fluctúa con el tipo de interés oficial del banco central. El equilibrio varía según el país: con tipos altos (Turquía, Argentina) el depósito suele ganar al alquiler; en países de tipos bajos (Europa, EE. UU.) el alquiler suele ser mejor. La calculadora muestra la diferencia en dinero al año — por ejemplo, con una tasa de depósito media del 2.7%, el depósito aporta 6.480 € al año frente a 12.000 € de alquiler neto, una diferencia de 5.520 €. Introduce tus cifras y tu país.

De dónde salen las tasas de depósito

Las tasas de comparación proceden de los datos abiertos del Banco Mundial sobre el indicador deposit interest rate — tipos medios anuales de los depósitos bancarios. Los datos son oficiales pero se retrasan 1–2 años: en épocas de cambios rápidos del tipo oficial, compara las ofertas actuales de los bancos de tu país. Para algunos países sin estadística se usan valores estimados.

Subida del alquiler: por qué indicarla

El alquiler casi nunca se queda quieto: con los años sube junto con los precios y los salarios — en los contratos se llama actualización o indexación, habitualmente del 5–7% anual. Si la tienes en cuenta, el cuadro de amortización cambia notablemente: con una subida del 7% anual, el piso se amortiza varios años antes que con un alquiler «congelado». El campo «Subida del alquiler» aplica crecimiento compuesto: cada año el alquiler aumenta el porcentaje indicado sobre la cantidad ya subida — como los intereses sobre intereses de un depósito. Si piensas mantener el alquiler, pon 0.

Qué no tiene en cuenta la calculadora

El cálculo es simplificado: no tiene en cuenta la subida o bajada del precio de la propiedad, el impuesto sobre los ingresos del alquiler (entre 0% y más del 20% según el país), los gastos de reforma inicial y mobiliario, las comisiones de agencia en la compra y en la búsqueda de inquilinos, ni la depreciación. La rentabilidad real depende de la ciudad, la zona y la calidad de la gestión — la calculadora ofrece una estimación base para comparar opciones.

El cálculo es orientativo y no constituye una recomendación de inversión individual.