Калькулятор доходности аренды

Калькулятор доходности аренды отвечает на главный вопрос арендодателя и инвестора: сколько реально приносит квартира, сданная в аренду, и что выгоднее — сдавать её или положить те же деньги на вклад. Введите стоимость недвижимости, месячный платёж, расходы и ставку по вкладу — калькулятор покажет, сколько принесёт аренда и сколько вклад за год, валовую и чистую доходность и срок окупаемости. Все расчёты происходят на вашем устройстве.

Как пользоваться калькулятором

Введите четыре числа: стоимость недвижимости, месячный арендный платёж, ежемесячные расходы — коммунальные платежи, налог на имущество, обслуживание, резерв на простой и ремонт — и ставку по вкладу, которую сейчас предлагают банки. Результат: два числа деньгами — сколько принесёт аренда за год чистыми и сколько принесёт вклад за год, — вердикт, что выгоднее и на сколько, а также валовая и чистая доходность и срок окупаемости. График ниже показывает, как год за годом накапливается доход и когда квартира «окупит себя».

Валовая и чистая доходность

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на стоимость квартиры, без вычета расходов. Она показывает верхнюю границу: в реальности часть уходит на коммуналку, налоги, обслуживание и периоды, когда квартира пустует. Чистая доходность учитывает все эти расходы и показывает, что реально остаётся вам. Пример: квартира за 12 млн рублей, аренда 60 тысяч в месяц, расходы 8 тысяч — валовая доходность 6% годовых, чистая 5,2%, окупаемость около 19 лет.

Аренда или вклад

Классическое сравнение: недвижимость даёт доходность выше вклада, но требует вложений и внимания, вклад — пассивен, но доходность плавает вместе со ставками центрального банка. В разных странах баланс разный: при высоких ключевых ставках (Россия, Турция, Аргентина) вклад часто обгоняет аренду, в странах с низкими ставками (Европа, США) аренда обычно выгоднее. Калькулятор показывает разницу в деньгах за год — подставьте свои цифры и страну.

Откуда ставки по вкладам

Ставки для сравнения берутся из открытых данных World Bank по показателю deposit interest rate — средние годовые ставки по банковским вкладам. Данные официальные, но запаздывают на 1–2 года: в период быстрых изменений ключевой ставки сверяйтесь с актуальными предложениями банков вашей страны. Для ряда стран, по которым статистика недоступна, применяются оценочные значения.

Что не учитывает калькулятор

Расчёт упрощён: он не учитывает рост или падение стоимости самой недвижимости, налог на доходы от аренды (в разных странах — от 0% до 20%+), расходы на первоначальный ремонт и мебель, комиссию агентства при покупке и поиске жильца, амортизацию. Реальная доходность инвестиции зависит от города, района и качества управления — калькулятор даёт базовую оценку для сравнения вариантов.

Рост аренды: зачем его указывать

Аренда почти никогда не стоит на месте: с годами она растёт вместе с ценами и зарплатами — в договорах это называется индексацией, обычно 5–7% в год. Если её учесть, картина окупаемости меняется заметно: при росте аренды на 7% в год квартира окупается на несколько лет раньше, чем при «замороженной» аренде. Поле «Рост аренды» включает сложный рост: каждый год аренда увеличивается на указанный процент от уже выросшей суммы — как проценты на процент у вклада. Если планируете сдавать по той же цене — оставьте 0. Рост влияет на график окупаемости и срок окупаемости; сравнение с вкладом за год считается по текущей аренде.

Расчёт носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.