ماشین‌حساب بازده اجاره

ماشین‌حساب بازده اجاره به پرسش اصلی موجر و سرمایه‌گذار پاسخ می‌دهد: آپارتمان اجاره‌داده‌شده واقعاً چقدر درآمد دارد و کدام سودآورتر است — اجاره‌دادن آن یا گذاشتن همان پول در سپرده؟ قیمت ملک، اجارهٔ ماهانه، هزینه‌ها و نرخ سپرده را وارد کنید — ماشین‌حساب نشان می‌دهد اجاره و سپرده در سال چقدر می‌آورند، بازده ناخالص و خالص و دورهٔ بازگشت سرمایه. تمام محاسبات روی دستگاه شما انجام می‌شود.

چگونه از ماشین‌حساب استفاده کنیم

چهار عدد وارد کنید: قیمت ملک، اجارهٔ ماهانه، هزینه‌های ماهانه — قبض، مالیات بر ملک، نگهداری، ذخیره برای خالی‌ماندن و تعمیرات — و نرخ سپرده‌ای که بانک‌های کشور شما هم‌اکنون ارائه می‌دهند. نتیجه: دو عدد به‌صورت پول — اجاره در سال چقدر خالص می‌آورد و سپرده در سال چقدر می‌آورد —، حکمی درباره اینکه کدام بهتر است و به چه میزان، و همچنین بازده ناخالص و خالص و دورهٔ بازگشت سرمایه. نمودار پایین نشان می‌دهد درآمد سال‌به‌سال چگونه انباشته می‌شود و آپارتمان «چه وقت خودش را برمی‌گرداند».

بازده ناخالص و خالص

بازده ناخالص، اجارهٔ سالانه تقسیم بر قیمت آپارتمان است، بدون کسر هزینه‌ها. مرز بالا را نشان می‌دهد: در واقعیت بخشی از اجاره صرف قبض، مالیات، نگهداری و ماه‌های خالی می‌شود. بازده خالص همهٔ این‌ها را در نظر می‌گیرد و نشان می‌دهد واقعاً چه مقدار برای شما می‌ماند. مثال: آپارتمانی به قیمت 8,000,000,000 تومان، اجارهٔ ماهانه 40,000,000 تومان، هزینه‌ها 6,000,000 تومان — بازده ناخالص 6٪ در سال، خالص 5٪، بازگشت حدود 20 سال.

اجاره یا سپرده

مقایسهٔ کلاسیک: ملک بازدهی بیشتر از سپرده دارد اما سرمایه و توجه می‌طلبد؛ سپرده غیرفعال است اما بازدهی آن با نرخ بهرهٔ بانک مرکزی نوسان می‌کند. تعادل در کشورها متفاوت است: در نرخ‌های بالا (ترکیه، آرژانتین) سپرده اغلب از اجاره پیشی می‌گیرد، در کشورهای با نرخ پایین (اروپا، آمریکا) اجاره معمولاً سودآورتر است. ماشین‌حساب اختلاف را به پول سالانه نشان می‌دهد — مثلاً با میانگین نرخ سپردهٔ 22٪، سپرده سالانه 1,760,000,000 تومان می‌آورد در برابر 408,000,000 تومان اجارهٔ خالص، اختلاف 1,352,000,000 تومان. اعداد و کشور خود را وارد کنید.

نرخ‌های سپرده از کجا می‌آیند

نرخ‌های مقایسه از داده‌های باز بانک جهانی بر اساس شاخص deposit interest rate — میانگین نرخ‌های سالانهٔ سپرده‌های بانکی — گرفته شده‌اند. داده‌ها رسمی‌اند اما ۱ تا ۲ سال عقب‌اند: در دوران تغییرات سریع نرخ بهره، پیشنهادهای روز بانک‌های کشور خود را بررسی کنید. برای برخی کشورهای فاقد آمار از مقادیر تخمینی استفاده می‌شود.

رشد اجاره: چرا باید آن را وارد کرد

اجاره تقریباً هرگز ثابت نمی‌ماند: با گذر سال‌ها همراه با قیمت‌ها و دستمزدها بالا می‌رود — در قراردادها به آن شاخص‌گذاری گفته می‌شود، معمولاً ۵ تا ۷ درصد در سال. اگر آن را لحاظ کنید، تصویر بازگشت سرمایه به‌وضوح تغییر می‌کند: با رشد ۷ درصدی اجاره در سال، آپارتمان چند سال زودتر از اجارهٔ «منجمد» خودش را برمی‌گرداند. فیلد «رشد اجاره» رشد مرکب را اعمال می‌کند: هر سال اجاره به درصد داده‌شده از مبلغِ افزایش‌یافته اضافه می‌شود — مانند سود مرکب سپرده. اگر قصد دارید قیمت را ثابت نگه دارید، ۰ بگذارید.

ماشین‌حساب چه چیزهایی را در نظر نمی‌گیرد

محاسبه ساده‌شده است: افزایش یا کاهش قیمت خودِ ملک، مالیات بر درآمد اجاره (در کشورهای مختلف از ۰٪ تا بیش از ۲۰٪)، هزینه‌های بازسازی اولیه و مبلمان، کمیسیون آژانس هنگام خرید و پیدا کردن مستأجر، و استهلاک در نظر گرفته نمی‌شود. بازده واقعی به شهر، محله و کیفیت مدیریت بستگی دارد — ماشین‌حساب برآورد پایه‌ای برای مقایسهٔ گزینه‌ها می‌دهد.

این محاسبه صرفاً جنبهٔ اطلاعاتی دارد و توصیهٔ سرمایه‌گذاری فردی نیست.