מחשבון תשואת שכירות

מחשבון תשואת השכירות עונה על השאלה המרכזית של המשכיר והמשקיע: כמה דירה מושכרת מכניסה בפועל, ומה משתלם יותר — להשכיר אותה או להפקיד את אותם כספים בבנק. הזן את מחיר הנכס, את השכירות החודשית, את ההוצאות ואת ריבית הפיקדון — המחשבון מראה כמה שכירות וכמה פיקדון מכניסים בשנה, את התשואה הברוטו והנטו ואת תקופת ההחזר. כל החישובים מתבצעים במכשיר שלך.

איך משתמשים במחשבון

הזן ארבעה מספרים: מחיר הנכס, השכירות החודשית, ההוצאות החודשיות — חשבונות, ארנונה, תחזוקה, רזרבה לפנויה ולתיקונים — ואת ריבית הפיקדון שהבנקים במדינתך מציעים כעת. התוצאה: שני סכומים בכסף — כמה השכירות מכניסה בשנה נטו וכמה הפיקדון מכניס בשנה —, פסק דיל מה משתלם יותר ובכמה, וגם התשואה הברוטו והנטו ותקופת ההחזר. הגרף למטה מראה איך ההכנסה מצטברת משנה לשנה ומתי הדירה «מחזירה את עצמה».

תשואה ברוטו ונטו

התשואה הברוטו היא השכירות השנתית חלקי מחיר הדירה, לפני ניכוי הוצאות. היא מראה את הגבול העליון: במציאות חלק מהשכירות הולך לחשבונות, מיסים, תחזוקה וחודשים פנויים. התשואה הנטו לוקחת את כל אלה בחשבון ומראה מה בפועל נשאר לך. דוגמה: דירה במחיר 2,000,000 ₪, שכירות 10,000 ₪ בחודש, הוצאות 1,500 ₪ — תשואה ברוטו 6% בשנה, נטו 5%, החזר בכ-20 שנים.

שכירות או פיקדון

ההשוואה הקלאסית: נדל״ן מכניס יותר מפיקדון אבל דורש השקעה ותשומת לב; הפיקדון פסיבי אבל התשואה שלו משתנה עם הריבית של הבנק המרכזי. האיזון משתנה בין מדינות: בריבית גבוהה (טורקיה, ארגנטינה) הפיקדון לרוב מנצח את השכירות, ובמדינות עם ריבית נמוכה (אירופה, ארה״ב) השכירות לרוב משתלמת יותר. המחשבון מראה את ההבדל בכסף בשנה — לדוגמה, בריבית פיקדון ממוצעת של 4.5% הפיקדון מכניס 90,000 ₪ בשנה מול 102,000 ₪ שכירות נטו, הבדל של 12,000 ₪. הזן את המספרים והמדינה שלך.

מהיכן מגיעות ריביות הפיקדון

הריביות להשוואה לקוחות מהנתונים הפתוחים של הבנק העולמי למדד deposit interest rate — ריביות שנתיות ממוצעות על פיקדונות בנקאיים. הנתונים רשמיים אך מאחרים בשנה-שנתיים: בתקופות שינוי מהיר בריבית כדאי לבדוק את ההצעות העדכניות של הבנקים במדינתך. עבור חלק מהמדינות שאין סטטיסטיקה משתמשים בערכים משוערים.

עליית שכירות: למה לציין אותה

שכירות כמעט לעולם לא עומדת במקום: עם השנים היא עולה יחד עם מחירים ושכר — בחוזים זה נקרא הצמדה, בדרך כלל 5–7% בשנה. אם לוקחים אותה בחשבון תמונת ההחזר משתנה בצורה מורגשת: בעליית שכירות של 7% בשנה הדירה מחזירה את עצמה כמה שנים מוקדם יותר מאשר בשכירות «קפואה». שדה «עליית שכירות» מחיל צמיחה רכיבה: בכל שנה השכירות עולה באחוז הנקוב מהסכום שכבר עלה — כמו ריבית בריבית בפיקדון. אם מתכננים להשאיר את השכירות כמות שהיא, הזן 0.

מה המחשבון לא לוקח בחשבון

החישוב מופשט: הוא לא לוקח בחשבון את עליית או ירידת מחיר הנכס עצמו, מס הכנסה על שכירות (במדינות שונות מ-0% ועד מעל 20%), עלויות שיפוץ ראשוני וריהוט, עמלות אגודה בקנייה ובחיפוש שוכר, ובלאי. התשואה האמיתית תלוייה בעיר, בשכונה ובאיכות הניהול — המחשבון נותן הערכת בסיס להשוואת אפשרויות.

החישוב הוא לידיעה בלבד ואינו ייעוץ השקעות פרטני.