Máy tính Trả Trước hay Gửi Tiết Kiệm

Máy tính «Trả trước hay gửi tiết kiệm» trả lời câu hỏi mà mọi ngườivay mua nhà có tiền nhàn rỗi đều tự hỏi: cái nào lợi hơn — trả cho ngân hàng sớm hay gửi số tiền đó vào tiết kiệm? Nhập dư nợ còn lại, lãi suất vay mua nhà và số năm còn lại, số tiền bạn có thể để dành hàng tháng và lãi suất tiết kiệm — máy tính so sánh hai chiến lược bằng tiền vào cuối kỳ vay mua nhà ban đầu: ngườitrả trước tích lũy được bao nhiêu (lãi vay tiết kiệm được cộng tiết kiệm sau khi trả nợ sớm) và ngườitiết kiệm tích lũy được bao nhiêu. Kết quả là phán quyết với số tiền lợi thế và biểu đồ từng năm. Mọi tính toán chạy trên thiết bị của bạn.

Cách sử dụng máy tính

Điền năm ô. Dư nợ còn lại — bạn còn nợ ngân hàng bao nhiêu. Lãi suất vay mua nhà — lãi suất của bạn. Thời gian còn lại — lịch trả nợ còn kéo dài bao nhiêu năm kể từ hôm nay. Trả trước hàng tháng — số tiền bạn có thể thêm vào khoản trả bắt buộc. Lãi suất tiết kiệm — mức ngân hàng thực sự đưa ra cho tiết kiệm nhập lãi hàng tháng. Kết quả xuất hiện ngay lập tức: phán quyết, mỗi chiến lược hơn nhau bao nhiêu tiền vào cuối kỳ, trả trước rút ngắn khoản vay bao nhiêu tháng và tiết kiệm bao nhiêu lãi. Biểu đồ bên dưới cho thấy tiền tích lũy của mỗi chiến lược lớn lên từng năm như thế nào.

Cơ chế so sánh hoạt động thế nào

Cả hai chiến lược chi cùng một số tiền mỗi tháng: khoản trả bắt buộc theo phương thức gốc lãi đều cộng thêm tiền nhàn rỗi. Khác biệt chỉ ở hướng đi. Người trả trước trả khoản gốc lãi đều và đưa tiền nhàn rỗi vào trả gốc — lịch trả được tính lại với thời gian ngắn hơn, khoản trả giữ nguyên, nên phần lãi tiết kiệm được là tối đa. Ngay khi khoản vay đóng, toàn bộ số tiền (khoản trả cộng trả trước) hàng tháng vào tiết kiệm theo lãi suất của bạn. Người tiết kiệm trả nợ mua nhà đúng theo lịch và gửi tiền nhàn rỗi vào tiết kiệm từ tháng đầu tiên. Ở tầm nhìn kỳ hạn ban đầu, chúng tôi so sánh số vốn tích lũy: của ngườitrả trước là lãi tiết kiệm được cộng tiết kiệm sau khi trả nợ, của ngườitiết kiệm là giá trị tương lai của các khoản gửi hàng tháng với lãi nhập gốc.

Khi nào trả trước thắng

Trả trước thắng khi lãi suất vay mua nhà cao hơn lãi suất tiết kiệm — và đó là tình huống phần lớn thời gian ngoài các giai đoạn lãi suất điều hành rất cao. Trả nợ với lãi suất 10% là «khoản tiết kiệm» với lợi tức đảm bảo 10% mỗi năm, không thuế và không rủi ro. Thời gian còn lại càng dài và dư nợ càng lớn thì hiệu ứng càng mạnh: trong phương thức gốc lãi đều, lãi tính trên dư nợ, và mỗi nghìn trả trước rút ngắn mọi khoản lãi tương lai trên số tiền đó. Một lợi thế riêng là tâm lý: khoản vay đóng xóa nghĩa vụ và rủi ro rơi vào cảnh thất nghiệp vẫn còn nợ. Cuối cùng là kỷ luật: tiền đã trả cho ngân hàng thì không thể tiêu theo cảm hứng.

Khi nào gửi tiết kiệm thắng

Gửi tiết kiệm thắng khi lãi suất sau thuế cao hơn lãi suất vay mua nhà — ví dụ trong giai đoạn lãi suất cao khi ngân hàng đưa lãi tiết kiệm cao hơn khoản vay của bạn. Ngay cả khi lãi suất ngang nhau, tiết kiệm vẫn giữ được tính thanh khoản: có thể rút tiền khi mất thu nhập, ốm đau hoặc gặp cơ hội đầu tư tốt. Một lý lẽ nữa là quỹ dự phòng: trước khi trả nợ sớm, nên tích lũy đủ chi phí 3–6 tháng, và tiết kiệm là nơi tự nhiên để giữ quỹ đó. Nếu quỹ chưa đủ, gửi tiết kiệm chắc chắn là lựa chọn đúng.

Giới hạn của mô hình

Phép tính được đơn giản hóa và không tính đến: thuế trên lãi tiết kiệm (nhập lãi suất sau thuế thì mô hình sẽ chính xác), sự thay đổi của lãi suất vay và tiết kiệm theo thời gian (mô hình coi cả hai lãi suất không đổi trong suốt kỳ hạn), phí trả nợ trước hạn (ở hầu hết các nước không có, nhưng hãy kiểm tra hợp đồng của bạn), lạm phát (nó «ăn mòn» cả tiết kiệm lẫn nợ xấp xỉ như nhau nên ít làm sai lệch so sánh) và yếu tố con người có thể tiêu hết, còn tiền đã trả trước thì không. Máy tính đưa ra điểm tham chiếu để so sánh chiến lược, không phải dự báo tài chính chính xác.

Kết quả tính chỉ mang tính tham khảo và không phải là tư vấn đầu tư cá nhân.